宏观调控下开发商应改善融资结构—朱耿洲10月15日为清华房地产总裁班讲学 继前一天（10月14日）在重庆为复旦大学房地产总裁班讲学后，10月15、16日，著名房地产融资策划专家朱耿洲博士又急飞深圳，为清华大学深圳研究生院举办的房地产企业总裁班，再次更详细的讲述了当前宏观调控形势下，及今后相当长时间内，我国房地产企业的融资渠道及100多种实用融资方法、融资策划思路与资本运作观念。100多位来自广东及全国房地产开发及相关企业参加了两天的学习。 清华大学深圳研究生院以提升房企创新能力、发展水平、融资技术、核心竞争力，及与国际房地产金融接轨而健康发展为宗旨，每年举办房地产企业总裁班，已在业内产生较大影响，受训企业已遍及全国各主要房地产及相关企业，为中国房地产事业的健康发展作出了有力的贡献。 朱耿洲博士作为国内知名房地产融资策划专家，被邀担任上述房地产企业总裁班《融资的渠道与方法》课程模块的唯一主讲，朱博士的课程全面、系统、实用，均受到学员的充分肯定与欢迎，认为朱博士的房地产融资策划课程是当前房地产金融课程体系中不可多得的实战型课程。 朱耿洲博士在两天的讲学中，公开、客观的分析了当前国家房产调控政策的利弊，给出了房地产企业在历经调控洗礼后的应持的态度与对策，尤其是如何在各种不利或有利的形势下，始终保持资金血液的新鲜与充足，使企业立于不败之地。 朱博士认为：当前全国大多数房地产业面临的主要是资金短缺方面的困难。国际上欧美经济飘摇，国内银根收紧，房地产信托产品也在紧缩，民间资本利率趋高，15-20%的年利率已经算是低资金成本了； 而且随着以限购、限贷、限价、限外为代表的宏观调控不断前行 ，房地产行业不景气的情况也在加速，包括销售不畅等问题。截至8月底，房地产行业景气指数及销售价格指数分别回落到101.12和97.74,分别为自2009年9月和2009年3月以来的最低点，房地产行业目前仍处于探底的过程 。。。 因此，朱博士认为：房地产企业一定要广开财源，调整融资结构、拉大直接融资与间接融资的比例，甚至于要调整经营思路与经营策略。比如春节前后，可以理性定价、强化销售，以快速去库存 ，增加现金流，准备“过冬”。 对于未来房地产的发展，朱博士认为，房地产开发企业主要工作应放在建立与企业战略发展相适应的“房地产企业融资战略”上，提前做好融资规划，拓宽融资渠道与融资方式，寻求更广泛的资金来源。同时，还要不断提升创新能力、改良商业模式 。“低地价、大规模、性价比高”模式可能已经不适合全国的扩张战略了；房地产开发企业也要进一步强化品牌意识，从“品质地产”到“品牌地产”。 朱博士还现场解答了多个地产企业学员的包括以融资方法、融资战略为主的企业发展中存在的各种难题和问题，进行了现场互动，使课程气氛不断达到高潮。 对于有学员问及关于非房地产企业涉足房地产是否合适等问题，资料显示：国庆节前后，杉杉、五粮液、地奥、长虹、国美、阿里巴巴等一系列“非本行房企”却在楼市低迷期崭露头角，这些在服装、矿产、医疗、食品、电器、IT等行业的“大腕”纷纷进军地产行业，据不完全统计，此间在房地产领域亮相的行外资金超过500亿元。 由此，朱博士说：任何企业，尽量走专业化道路，不要太多元。只有专一，才有持续的品牌与市场。那种无视企业规模、自有资金、盲目扩张的行为，实质是上一种短视行为，有可能因一个与主业无关的项目的不良投入与恣意发展，会成为压死全企业的“最后一根稻草”。 有学员问及房地产企业参与保障房建设的前景等事宜，朱博士认为：国务院办公厅制定下发了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，出台了五大新政策，从土地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持以及落实税费减免政策方面，来确保保障房建设和顺利推进。《意见》明确指出，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面要达到 20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决 ，外来务工人员居住条件得到明显改善。因此，“投入保障房建设大有可为的。”朱博士说。 对于有学员问，是继续在一线城市“掘金”，还是在二、三线城市发展？ 朱博士认为：早在几年以前，很多开发商们就已经意识到了二、三线城市相比一线城市具有更多的优势，比如政府的扶持政策多、土地成本较低、拿地的容易程度高、产品竞争不激烈、刚性需求大、市场潜在需求旺盛。 因此，“从成本及刚性需求上来讲，二、三线城市相比一线城市更适合中小房地产企业异地拓展。”朱博士说。 也有学员问及房地产企业如何利用民间资本？朱博士认为：作为一种直接融资渠道，中国大量的、总量约10万亿的民间资本肯定是房地产企业可以借用的重要融资来源。但要考虑国家相关的金融政策、当地的民间借贷利率、企业的自有资金、企业的发展规划等问题。不要临时抱佛脚，不可盲目借贷，甚至不要涉及非法集资。 两天的课程，厘清了学员对于当前房地产业发展前景的迷惘与误区，也使学员系统的掌握到关于房地产企业全面、实战、实用的融资渠道与方法。学员们说：朱博士的课程让我们做房地产业更有方法、更有信心了。 （本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”全国大巡讲总第410期）