一，用房地产思想做城镇化是死路一条

这一年多来，凡是听说那儿有好的城镇化项目，我便上门学习拜访，遗憾的是，我敢狂言,中国的城镇化项目到目前为止，没有一个可以称之为真正成功的典型。

造成这种现象的原因也很简单，那就是，到目前为止，中国的城镇化项目，完全是由房地产公司操盘为主，而以地产的思路做城镇化项目，那基本上就是死路一条。

要知道，从商业上讲，地产与城镇化是两个完全不同的玩法。地产的特点是“周期短，单业态，收益高”，而城镇化的特点是“周期长，多业态，收益低”，用地产思想做城镇化，相当于霸王硬上弓，结果可想而知。

中国的大地产公司很清楚这个逻辑，无论是万科，绿地这些国家队，还是恒大，龙湖这些民营企业，中国最大的一批房地产公司，他们最近几年的战略，就是退缩到一二线市场，与政府联手玩“高房价，高回报”的游戏，他们非常清楚，地产是政府的支柱，维持一二线城市高房价，那是国家刚需。

到目前为止，为什么没有看到中国一流房地产公司，有哪一家会去做城镇化，即使做了，我保证基本是做秀。当然，你可以说万达做旅游地产不是城镇化吗？那我想告诉你，万达做旅游地产赔了多少钱你知道吗？

真正做城镇化项目的，是一批没有机会在城市中心拿地的中小房地产公司，他们看到了机会，但却没有在战略上懂得城镇化需要新思路，结果，基本都僵在那儿了。我甚至明确地说，城镇化项目的一级开发基本上就是个政府的陷阱，谁做谁亏损。

为什么？且听我分析。

二，住宅操作模式与城镇化模式完全不同

我们大家都知道典型的住宅操作模式，简单讲，就是“快速周转模式”，快速拿地，快速建房，快速销售。这实际上是一种制造业的逻辑，即把“地（产品）”迅速转化为“商品”，减少库存，快速变现。

这一游戏的核心是两个，第一地段，有了好地段，商品自然不怕销售。第二是资金，好地段自然贵，所以，要有大量资金。幸运的是，这个行业开发了一种销售模式“预售”，于是开发商可以提前拿到钱，于是住宅就成了一个相对简单的游戏：地段，地段，还是地段！

住宅的这一套逻辑，在城镇化项目中几乎完全不成立：

第一，城镇化项目基本无法直接做住宅获利。城里的房子都卖不掉，何况离城几十公司之外的郊区？

第二，城镇化项目基本上是长期项目，城镇化项目少则几千亩，多则几万亩，一个项目动则上百亿，一做也许就要五到十年，走快速变现的路是走不通的。所以，多有钱的公司碰到城镇化项目，都是穷人，别告诉我你有钱！

第三，城镇化项目的大体量，注定了其中的业态是多元化的，不仅有住宅，重要的是旅游休闲，文化娱乐，养生养老，商业与产业等等，而这些业态的消费主体是城市中产阶段，问题是，你如何让城市中产阶段开车一两个小时跑到这儿来？来了又如何呆得住？这都是住宅项目思想中完全没有的。

第四，更关键的是，如何保障农民的权益？让他们进工业园？那得有多少工业园！有足够的服务体系支撑这么多农民就业么？又如何让以务农为生的农民有足够的服务技能？

如此等等问题，都回归到一个基本点，那就是城镇化项目不再是住宅思维所能够操作的。要命的是，今天的大部分城镇化项目，又是由一大批习惯于住宅开发的房地产开发公司主导，我想，这就是今天城镇化项目见不到到太多亮点的原因。

任何时候，有危就有机，越是危险之处，机会越大，这是商业的铁律。只是要有一个前提，那就是你得有思想，有战略眼光。今天，这个思想就是互联网+。

二：电商城镇化：互联网+城镇化首先是一种金融思想

从战略上，我想说的是，当城镇化作为一种国家战略的时候，任何一家公司首先要做的，首先是思想上的转型，那就是彻底把玩住宅的那一套思路抛弃掉，认真从城镇化的趋势与属性出发，基于新的消费趋势与新的市场手段提出新的想法，才会有赢的希望。

正是在这样的节点，我们需要讨论一个问题，那就是城镇化项目的属性是什么？如果说住宅是个“快周转”的制造业逻辑，那么，城镇化是什么逻辑？

十年前，王石请我为万科制定十年中长期战略规划时，对我说过一句话，我印象很深刻，他说，无论房地产房地产多么特殊，其本质仍然是市场规律，这是万科为什么要请我这样一个门外汉做战略规划的原因，万科要的并不是招数，是正确的入口。

同样，今天城镇化的正确入口仍然是市场，只不过今天的消费市场主流已经转型为电商，请问一下，你坐飞机，住酒店是不是通过网上获得信息的？请问你的朋友是不是都在微信上？

而如果消费市场已经转型到互联网，消费方式是电商的话，那么，“城镇化+电商”的游戏就不再是个单纯的不动产游戏，而是一个“互联网+”的金融游戏，也就是说，如果没有资本市场的支持，城镇化项目基本无解！

试问，没有资本市场，会有互联网吗？会有电商吗？

三，城镇化如何“互联网+”？

我的结论是，城镇化的本质不再是一场传统工业革命的重演，而是一场基于互联网与电商的金融革命。

或者从中国经济发展阶段上讲，中国经济所需要的扩大需求，而中国经济的严重山寨化，急需要迎新，而创新就需要资本市场，要知道，创新是个股权市场，股权市场的真正战场就是资本市场，而不是银行借贷。

所以，今天城镇化的正确思路，应当是从“互联网+”出发，我称之为“点睛画龙模式”，意思是说，我们先把握“需求”这个“睛”，而把握需求最好的方式，就是建立一个基于需求的电商平台，这就是叫互联网+。

道理很简单，今天的消费者需求是存在于互联网之上的，我们称之为“大数据（BD）”，如果城镇化项目不先聚合消费需求这样一个大数据，那么，你的项目就等于是库存，建多少都是无效的！

有了需求的电商平台，那么旅游地产也好，休闲养生地产也好，或是文化地产或商业地产，首先要做的，就是把这个电商平台上到新三板，拥有了股权的资本平台，就能够通过坐市商，以及众筹，从投等互联网金融的玩法来解决投资问题。

这就是我提出的“电商城镇化”的模型：用做电商平台（或者对接公共的电商平台）聚合需求与人气（比如我创立的电商人才部落海星会，电商平台“部落圈”就聚合了几十万人），基于人的需求做Ｏ２Ｏ的消费服务体系，以及电商创业园。

有人气，有钱赚，让年青人成为消费与产业主角，我觉得，这是一切城镇化项目的起点。

四，新三板是给你的出路，股市大涨是给你的机会，不懂这个游戏的地产公司！

中国的这一轮资本市场会持续多长时间？有人说是一年，有人说两年，最近两天，我接触了一些证券方面的朋友，其中有人朋友给了我一个惊人的结论：至少三年！

当时我被这结论惊呆了，于是问为什么？

他的回答是，这一轮的资本市场是为中国经济调整而来的，中国目前的大企业大多在产能过剩的行业，指望他们支撑中国经济完全不可能，出路何在？出路在于通过基于互联网创业与创新，来激发庞大的中产阶级消费需求。

他预料，一大批企业会因此死掉，特别是那些产能过剩的大企业，基本没有多少存在的理由，一些没有竞争的中型企业也会死掉，相反，而一大批新兴的企业会诞生，如何支持这些新兴企业，资本市场扮演的，就是这样一个使命。

或者说，那些是撑，中国政府也会把这轮股市撑上三年，让新兴企业赢得资本市场的支持，而新三板，就是其中最主要的平台，因为只有新三板，才会把触角深入到中小型创新企业，让资本市场支撑需求创新。

而城镇化，就是对接中国城市中产阶级需求转型最巨大的市场，问题是，房地产公司把城镇化变成了房地产，于是资本市场就把房地产排除在上市之外，现在国家有明确规定，地产公司一概不得上市。

怪政府吗？NO，我觉得这恰恰是最大的机会，那就是地产公司的轻资产机会，只是这一次需要新的合作，那就是基于客户需求做电商平台，然后把电商平台上到新三板，然后反向的通过资本市场的增发或并购，解决城镇化所需要的资本投入，以及消费者为中心的服务体系建立。

有人也许会说，房地产公司做电商？谈何容易！是的，不容易，幸运的是，今天的移动电商正在进入小众化的细分垂直市场，云基础平台降低了创业的投入，就基本的投入来说，一家新三板上市公司，从设立到上市，也就一千来万就可以做到。

之所以这样说，是因为我从三四年前，就开始转型做电商，我的专著《电商战略之电商2.0》纪录了我的摸索与实践，我们的电商公司也即将登陆新三板。

一句话，把城镇化与电商结合，通过“互联网+地产O2O”登陆新三板，这几乎是中小型企业做城镇化项目的唯一解决方案，新三板是出路，股市大涨是机会，只有创新才是出路，你参与还是不参与，变革，都即将发生！

作者：费汝祥

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