中国房地产商佳兆业(1638.HK: 行情)违约阴霾罩顶，而两个月前这家公司的财务情况似乎还很不错，投资人不得不重新思考在买进中国公司海外债券时，如何衡量政治风险。

近几年来中国房地产公司大量涌向全球海外债券市场，因为那里的借债成本要比国内相对低廉。

根据汤森路透数据，2014年除日本和澳洲以外的亚洲企业在美元市场上发行的高收益债券中，中国或香港的上市地产公司占了61%，总计为283亿美元。

但佳兆业一事表明，以现金流总和来为地产开发公司债券定价的常见模式，在中国可能已经不够用了。

反之，他们还需要考量到政府机构意外行动的风险与日俱增，并更加认真地看待海外投资者对一家公司境内资产没有优先求偿权的问题。

这意味着在投资者观望佳兆业事件如何发展，以及地产商已发行债券收益率大幅攀升之际，企业不得不暂时搁置新债发行事宜。

“佳兆业事件向全球投资者提出了两个问题：在购买这些企业的境外债券时应如何考量政治风险，以及外国投资者在债权人受偿优先级中处于何种位置？”一位在美企负责跨境企业债券工作的律师称。由于此事比较敏感，该律师要求匿名。

**安静的1月**

2014年年底时，佳兆业风波初现端倪。该公司当时表示，其在深圳处于预售阶段的部分物业项目的未售单位，被中国深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案。之后，包括原主席郭英成在内的多名高管相继辞职。上周，该公司的一笔境外债券又无法按时支付债息。

佳兆业有30天的宽限期(从1月8日开始计算)来支付债息，若届时还无法支付，则将成为首家出现境外债券违约的中资地产商。

周二，佳兆业已发行“点心债”报价仅为面值的37%多一点，逼近记录低位。

截至2014年12月3日，这些债券的报价为面值的100%。佳兆业8月份时还曾公布，上半年净利劲增34%，表明公司一切都好。

佳兆业公司人士没有回复置评要求。

它们的麻烦给中资房地产企业发债荣景画上句号。

1月通常是发行高收益债券融资非常忙碌的一个月，无论是美元债券还是点心债市场皆是如此。

不过，银行人士和投资者表示，目前尚未看到中资房地产企业发行高收益债券，对这些企业而言未来几周恐怕也不好过，因投资者购买他们的债券可能会要求更高的溢价。

“12月初的时候我们就卖光了我们持有的佳兆业点心债，短期来看我们担心房地产企业，尤其是广东的。”驻香港的专注亚洲固定收益的基金经理人说道。

自爆出佳兆业的问题后，房地产企业在点心债和美元债券市场的融资成本便开始跳涨，交易员称，在这个市场中几乎没有地产企业的债券收益率低于10%。

“受佳兆业事件影响，很多企业都停止发债。”瑞银驻香港债券辛迪加亚洲部一主管Paul Au说道。“未来几周的日子仍会很艰难。”