国五条与我国房产市场趋势分析预测

蒋健才

国五条解读

国五条：

（一） 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二） 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 

（三） 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 

（四） 加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 

（五） 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 

影响与趋势解析

1 高端、高价楼盘的开发商受到打压。开发商分类影响上，对于开发高端、高价楼盘的开发商影响较大，而对于一般开发商而言，影响相对较小。

2 一二线城市影响明显，三四线城市影响不大。地域划分，该调控主要影响将集中在一二线城市，三四线城市虽然是锁定目标，但三四线城市整体价格涨幅和基数都较为平稳，所以影响有限。

3 一手房阴极则阳，二手房阳极则阴。二手房交易受压制，进入阳极则阴的下跌阶段，刚一手房房将进入阴极则阳的上扬阶段，由于房产投资的炒房失去市场，将大致整体楼市将有明显的缩水，丧失一大部分此类客户。

4 经适房阳极则阴，公租房阴极则阳。新提出的将外来务工人员纳入住房保障范围，但因为没有细则支撑，而保障房建设面临资金流问题，如何落实？保障保障房建设速度，将其分摊商品房社区建设内，是极为有效的办法之一，而开发商要获利，所以未来经适房将会逐渐淡出，转而成为公租房，而在国家将外来务工人员纳入保障范围和城中村拆迁双向作用下，公租房需求将有望大幅增加，因此承接保障房建设的开发商将有利益保障。

5 长期影响推进。“推进城镇个人住房信息系统建设”是一个长期的过程，重在建立长效的监管和调控机制，在短期内不会造成影响。

6 住宅冲击。住宅将会受到很大冲击，而对于非住宅的影响很小。

国五条政策出台，包括限购措施和房产税改革等手段，但手段不是目的，无论是限购措施还是地产税改革，都不是宏观政策调控的实质，其核心和实质是要强调资源的合理化配置！

条款解析

调控对象

“国五条”作用于购房者较多，购房者是最主要的调控对象，而像地方政府和开发企业等主体较少。

针对区域

房价上涨过快城市

供求关系

以抑制需求为主，增加供应为辅。

部分补充解析

一、完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。表明了我国坚持方式调控政策不动摇、力度不放松的决心，事实上，自2003年开始，一直到2013年，相继有国六条、国十条、国八条，不断加强房产调控政策，其原因在于我国房地产市场变化不断。“国五条”是针对房价上涨过快城市，加强制度的执行和管理，有针对性地稳定房地产市场。而差异化的房贷政策和20%的二手房交易税，也是对此项条款的有力落实。

二、已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。这是表明我国房产调控政策将从严，过去时间里，虽然我国对房产市场不断加强调控，但由于执行力度不够、不严等问题，导致某些城市房产市场房价依然疯涨，国务院此次出台“国五条”意在强化这些城市的房地产调控政策的执行情况，尤其是限购执行不严格，导致某些市场投资投机需求的大量出现。“国五条”是对过去房产调控政策的严格执行下去，也侧面反映出了调控范围将不断扩大化。而扩大房产税试点及限购范围，实施银行差别化信贷政策则必将抑制房产市场的投资与投机需求；

三、制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。强调保持房价基本稳定的大原则不变

四、增加普通商品住房及用地供应；加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。普通商品房供应量增加，有助于稳定市场预期，但保障房的供应对抑制房价上涨不可能有很大作用。其原因在于商品房和保障房的需求对象不同，尽管存在交集，但这样的交集较小，难以形成看得见的影响。增加普通商品住房及用地供应将是一个中长期任务，目的在于改变市场调节趋向，改变供求关系，逆转眼下的供需矛盾。

五、加大购房房产税成趋势，限购政策将于房产税并行“一段长路”。房产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用有限，甚至有开发商为了吸引客户购房，打出买房送房产税的广告。

限购政策出台，这种调控政策属于政治性的强制调控，是为了缓解目前严峻的市场状况，如何解决土地财政问题？以加大的房产税代替限购政策无疑是长期的发展趋势，就像我国之前实行的粮票、布票制度一样，但短期内房产税代替限购政策难以解决房产投资投机问题，不可能浇灭房地产市场燃起来的“大火”，所以，在现阶段，限购政策不会因为新的房产税收政策而取消，必然将与其伴行一段时间后逐渐“分道扬镳”。

“国五条”为了什么？

国五条政策的出台，其一方面是资源配置战略，改变目前房地产资源配置不合理的状况，针对近年来房产过热的现象进行压制。目前，我国房产资源持有出现了严重失衡现象：一个人拥有多处房产，多个人没有一处房产。任由市场调节，必然将这种失衡的资源配置方式推向极致！

另一方面是国际金融战略，在美国QE3、QE4推出的国际市场背景下，人民币汇率变化，热钱自国际流向国内，而房地产行业作为最能吸金的行业，是热钱最青睐的目标！如果热钱在我国房地产市场顺利获利并逃离，必将严重破坏我国房产市场秩序，同时也会引来国际上更多的热钱流入我国。而国五条政策的出台，打压和抑制我国房产市场需求过剩现象，也将能有效遏制热钱流入我国并形成“肆虐”。

“国五条”影响改变市场

1 房地产市场将从“阴极则阳的暴涨阶段”转向“阴极则阳的减速上扬阶段”

2 一手房需求将超过二手房交易

3 消费水平将呈现整体下滑趋势，金字塔顶端需求将可能被空出

4 住宅中的投资型消费将逐步向零迈进，这一需求型客户群将被挤出。

两种差异化矛盾及可能的后续政策

不同的市场形态和地域状态的政策差异性难以体现，政策灵活性与严格执行力度如何达到平衡？

目标群体差异化；无论是限购措施还是二手房交易政策、二套房政策，如何体现不同目标群体的不同化？一刀切难以合理，例如原本两口之家住六十平米房，后来成为五口之家甚至更多，为生活所需，需要另置房产以适应，如何避免在这样的政策中“误伤好人？”房产调控的本意是为了服务为民，利民之举，如果发生这样的情况，必然不符合政策调控的本意！放松政策，区别化目标群体，又如何应对随之而来的“阳奉阴违？”

我国房产调控走过的历程

1 2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出要保持房地产业的持续健康发展。

2 2005年3月，央行宣布取消房贷优惠政策；部分地区的个人房贷首付比例从20%上调到30%。

3 2006年， “国六条”出台。

4 2007年，国家继续以金融手段为主调控房地产市场，其中加息就达到了5次。

5 2010年4月，“国十条”出台，措辞极为强硬：“坚决抑制不合理住房需求”，并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹。

6 2011年，国务院出台“新国八条”。

7 2013年3月，“新国五条”出台，首次提出，二手房转让要按照所得20%征收个人所得税。 

市场调控推动

从市场角度讲，房价上涨的根本因素是供需矛盾和成本上升。在供小于求的市场，必然导致商品价格上扬，而我国是一个人口大国，人口区域集中度高，而我国短期内难以改变房产市场供需的矛盾关系；随着经济发展，地价上涨，原材料及人工成本上升，都将进一步抬高房产开发成本。

国内、国外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，必然会造成我国物价上涨，在一定程度上引发通货膨胀，这也将导致我国房价上涨趋势难以拦截。

在供需矛盾和成本上升因素的双重影响下，虽然有“国五条”出台，但也只能在一定程度上遏制房价上涨过快的现象，难以改变其“阴消阳长”的趋势。

我国房地产趋势

行业趋势预测

尽管目前“国五条”会给我国房产市场带来一定的“阴盛阳衰”的影响，但是从长远来看，仍旧难改长期上涨趋势。其一随着城镇化的推进，每年新增城市人口都在快速增长；其二城市改造中的棚改、旧改、城中村和“退二进三”等也对住房有需求；其三婚房与分户需求、学区房需求等。这些都属于刚性需求，此外还有居民住房改善和升级需求等。目前我国至少有4亿人口还需要解决自己住房问题，这些都将为房地产市场的发展带来新的发展机遇。此外，个人收入水平增加、小康社会、经济增长等因素仍将推动房地产市场持续向上。

可以预期的是，国五条政策的出台，将把我国楼市从“阴极则阳的暴涨阶段”推向“阴极则阳的减速上升阶段”。、

消费趋势预测

消费水平趋势将出现整体下滑趋势，位于金字塔顶端的消费将可能被空出。

一手房与二手房地位交换

抑制房价，打压投资投机是政策出台的主要目的；二手房转让要征收20%的个税，必然导致二手房交易成本上升，而二手房市场个税大幅度突然性上升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击，对转卖的投资人群而言，国五条新政出台，使中间利益不断压缩，最终使得住宅中的投资型消费逐步向零迈进，进而挤出这一需求型客户群。另一方面，一手房因为不用交纳这方面的税收，所以购买成本就显得要低一些。因而将有很多原来准备买二手房的人转而去买一手房，从而成为新房销量的增长点之一。

房地产市场宏观调控任务与根本目标

平衡房产资源配置

我国是社会主义国家，社会主义的根本任务之一是消除两极分化，改革开放的根本目的是实现一部分先富起来，带动共同富裕！而目前，我国房产资源配置严重失衡，一个人拥有数套甚至十数套房产资源早已屡见不鲜，而形成鲜明对比的是我国还有一大部分人还没有自住房，住房困难！衣食住行是民生之大计，房产资源作为民生之根本，资源配置严重失衡，房产过热，两极分化严重，这必将影响社会稳定！市场调节具有滞后性，在这样的情况下，平衡房产资源配置是国家政府的迫在眉睫的任务。

国际金融

美国第三轮、第四轮量化宽松影响。

当前以美元为主导的国际货币体系。在以美元为主导的国际货币体系下，美国的货币政策就是国际金融市场的货币政策。

对于我国的影响主要体现在两个方面：

【热钱流入】两轮量化宽松政策的出台，导致人民币将可能随美元的贬值而被迫升值，而人民币的升值可能让外资再次进入中国市场。而外资进入我国基本以热钱的形式流入中国，而房地产行业作为最能吸金的行业，是热钱青睐的主要行业。热钱流入房地产市场，主要是交易市场和开发领域两条路径。如果打量的热钱流入中国并且获利逃离，必将破坏我国房地产市场秩序。

【通货膨胀】美元发行量增加，必然导致美元贬值趋势，在经济和贸易全球化的背景下，进而导致以美元计价的全球大宗商品价格将进入“阴极则阳”的上涨周期。而国际市场大宗商品价格上升对我国的影响就是造成我国物价变化，物价抬高，面临输入型通货膨胀压力。造成我国房产市场原材料价格等抬升，房产市场成本上升。

作者介绍：资深行业发展预测专家，中国平衡预测法创始人，蒋健才老师，积二十多年之精心研究，独创蒋氏平衡分析法。　　

二十多年来，蒋老师的平衡预测法，以其预测的科学性，准确性，实用性和普及性而享誉各行各业。　　

蒋氏平衡分析法，凝聚了我国历代先贤之智慧，结合当代科学之辨证，对社会形势，市场变化，市场需求，应变韬略，具有深厚的理论功底，丰富的实战经验。多年来，为政府部门，行业，企业作出准确的诊断。指出行业存在之问题，提出解决之办法，指点迷津，出谋献策，先知先觉，命中率高，屡奏奇效！