各位朋友下午好！很高兴到西安来和大家共同探讨我们当前房地产市场的走势。我的大题目是：“目标、举措、走势”,我想讲三个问题。
第一，目标的三个定位。现在对我们调控目标，全社会我归纳了三种说法，一种说法就是遏制


　　房价过快上涨。第二种说法迫使房价下降。第三种实现合理价位。这三位说法，一个是国务院文件，说坚决遏制部分城市房价上涨过快。房价下降是我们社会舆论，特别是媒体的目标。第三句话，是总理讲的，总理在两会期间讲，要在他任期以内把房价保持在一个合理的价位。那么到底我们房地产市场的调控目标是什么？其实大家看法是不一致的。看法不一致，使大家对调控的结果反映很不相同。在我看来，如果要遏制房价过快上涨，实际上它是和收入比较。如果说我们房价涨的比收入快，肯定说涨的快，反过来收入涨，房价也涨，差不多。第二种是房价下降，比如说环比下降，比如说我们6月份一手房价环比下降0.1%，二手房价下降0.3%，开始下降了，出现拐点了，这个月又回来了，环比下降零，这个月和上个月持平，二手房环比下降了0.1。第二种就是同比，统计局显示，我们今年7月份和去年7月份相比是下降了。第三种，和历史最高的价位比，我们比起来降了没有。这样的一种比发，就是和同比、环比和最高价位比，我们说有的楼盘已经开始松动了，像恒大、万科，率先在全国有降幅。


　　第三种说法是合理的价位，什么叫合理的价位，合理的价位应该是指房价和收入比。房价和收入比合理不合理？什么样的房价收入比叫合理？全国的平均数字意义不大，甚至一个城市的平均数字意义也不大，因为不同的城市，房价收入比不一样，特别是对不同的家庭而言，房价收入比是不一样的，富裕家庭三万、五万一平方米和他收入比较是合理的，房子卖得出来这个价格就是合理的，我们中等收入家庭，在西安买一万块钱可能感觉贵了，但是最我们中等收入家庭而言可能是3000一平方米。合理的价位应该是针对不同的收入家庭有不同的房价收入比，如果所有的家庭他买房、租房的价格和他收入相匹配，这才是合理的价位。话说回来，如果房价遏制住了，能不能达到合理价位？也不一定。现在遏制住了，好多人说不行，价位太高。甚至房价下降了，也不一定能达到合理的定位，比如北京，下降一两万，大家都认为不合理。所以合理的价位是我们努力的方向，合理的价位是我们所有的家庭买得起、租得起跟他收入相匹配的房子，我们社会就和谐的，而且大家都买得起，租得起，那么这个市场交易量也会加大，房地产市场发展起来。所以我个人认为我们调控的目标应该使它达到合理的价位，那么如何达到合理的价位？我认为结论是两点。


　　调控到位是房价涨幅和收入增长相匹配


　　第一，防止房价过快上涨，保持房价的增幅和我们收入之间相匹配。


　　第二，调整我们的供应结构。如果我们供应结构不合理，房价合理的价位是不可能实现的，我认为这是当前的关键。我不讲什么原因，我讲讲我们买衬衫的例子，到了夏天我们每个人都买T恤衫，T恤衫的价格差别很大，在座的老板可能是一千块钱以上的，甚至更高的价位，我们普通的员工可能穿一百、两百一件的，我们农民工兄弟可能在地摊买十块钱的，有没有人说中国的T恤衫价格不合理，没有说过？因为T恤衫的价格档次跟收入匹配，它档次是合理的。而我们现在房地产市场的价格就是这么算出来的，所以这样的情况下不可能有合理的价格，所以真正要调控到位，一方面要使我们的房价涨幅和我们收入增长相匹配，我相信中国经济的发展，GDP的增长，我们可支配收入的增长，老百姓收入的提高，房价会逐步的上升，不要脱离我们的收入水平。当前，更主要一条是把我们供应结构调的合理，使我们各种不同的收入家庭都能够买得起、租得起和他收入相匹配的房子，我想我们的调控目标应该这样定，这样的话我们全社会大家会集中到什么地方考虑问题？所以我认为我们今天高度关注房价，是没有把房价调控的目标搞清楚，不了解到底什么原因导致我们今天很多人说房价高，其实背后是我们供应结构不合理，供应体系不完备，当然，我们现在正在做的事情就是使我们供应结构更合理，供应体系更完备。


　　第二个问题，调控的三项举措。我把当前的房地产市场调控归纳为三项举措，第一项举措叫强制退烧，第二项举措叫做大蛋糕，第三向举措叫结构大调。首先是强制退烧。中国的楼市发高烧，房价上涨过快，去年下半年涨的很快，国务院办公厅在今年一月份发了一个通知，叫“促进房地产市场平稳健康发展”，但是这个国务院办公厅的通知不管用，文件越发，房价涨的越快，在两会前后房价出现了明显的上涨，所以国务院就发了一个国十条。目前是什么？要退烧。我们如何使房价退烧呢？房地产市场退烧如何退烧？大家知道房价之所以上涨过快，是因为出现了供不应求，供不应求背后的原因，总之我们需求量很大，供应跟不上，既有供应跟不上的原因，也有需求太旺的原因，要做到供求关系平衡，才可以使房价平稳上来，最好的办法加大供应量，同时遏制过旺的需求量。需求一类叫自住需求，一类叫投资需求。自住需求有两类，一类叫初次置业，一次叫再次置业。


　　调控政策显效


　　我们看到我们应该遏制的是短期的炒房需求，应该支持鼓励初次置业，还要支持改善投资需求。对投资需求我个人认为，如果真要发展市场经济，不应该遏制投机需求，现在看来主要是遏制投机资需求，如何遏制投机需求？投机需求怎么产生的？主要是现在的货币政策和金融环境。我们整个货币政策是宽松的，我们银行利率是低，我们投资渠道是缺乏的，在这样的情况下面，必然导致大量的钱用在楼市，导致投资需求旺盛，投机需求越旺盛，背后是银行的金融杠杆率过高，金融杠杆撬动了我们投资需求。所以要遏制投机需求，主要要调整杠杆率，缩短杠杆，提高首次付款，提高利率，我们现在住房实际上趋于差别化，对第二套、第三套房子进行杠杆率的调整，通过这样的办法遏制投机需求，还不够。在重点城市还提出来第三套房子不贷款。这是立竿见影的，因为当初我们发烧的时候是杠杆率过高，退烧，把杠杆去掉，就退烧了，实际上就发挥了这个作用，应该说我们退烧的效果还是很明显的。5月份马上退烧，6月份、7月份仍然保持了对遏制投机需求的作用，所以看到我们成交量明显下滑，凡是房价过快上涨的地方是投机需求多的地方，是泡沫多的地方，杠杆率一调整，北京、上海、深圳、杭州交易量都下降了四成。反过来原来泡沫不多的地方，房价稳定的地方，交易量变化比较少。尽管我们1—7月份的交易量仍然同比上升将近10%，但是这是由于我们前三个月卖的太好了，我相信我们交易量它的增幅会逐月回落，我相信到年底我们交易量会出现副增长，原因就是打压了投机需求的同时，也伤害了一部分改善需求，但是不管怎么说，退烧了。


　　增加土地有效供应


　　做大蛋糕，我们是先控，调是调什么总量，因为要使我们房地产市场保持今后的房价的平稳，供求关系平稳，我的判断，我们房地产市场04、05年以来一直处在一个供不应求的状况当中，现在还是公供不应求，目前是由于我们遏制了一方面的需求，或者说由于一部分人观望，导致了市场供大于求，总体来说还是供不应求的，供不应求的背后就是供应不足，我们看到国家出台文件当中，有一句过去调控没有的举措，就是“增加有效供应”，过去调控没有这个话，就是做大蛋糕。我们土地供应量将放大两、三倍，应该说做大蛋糕有依据的，是为我们下一步的健康发展，供求关系平衡创造条件。


　　前一段时期有人说土地部门的土地供应量有变化，土地部门说没办法，当然我们希望能完成土地供应量，与此同时在增量土地加大供应规模的同时，盘活存量土地，囤地，捂盘都有政策要求。


　　结构调整 高度关心“夹心层”


　　第三项举措叫结构大调。这句话跟我说合理的价位联在一起的，我们这次结构调整，用我的话说，做大蛋糕，商品房如果是蛋糕，我们还有保障房，还有棚改房，既要满足做蛋糕人的需求，也要供应大众百姓，这才可以使我们整个价格得到合理，所以我们不要老盯在房价上面，要看到我们结构调整对合理价位的作用。也就是说今年的重点是公共租赁房，公共租赁房面向谁？面向中等收入家庭？我们今天中国的社会，房地产市场已经高度敏感化，敏感化的原因就是我们房地产问题不仅仅是一个经济问题，已经上升到一个社会问题、政治问题。当我们房地产销售猛增长，国家需要房地产拉动经济的时候，我们销售量迅速增长，迅速增长交易量的同时，我们房价快速上涨，这时候就演变成一个社会问题，上升到政治问题。当我们房地产市场销售低迷，房价下滑，导致了投资低迷，使相关行业都下滑的时候，房地产问题就变成一个经济问题。所以房地产发展既要看到经济问题的一面，又要看到政治问题的一面，这两个问题往往也是矛盾的，作为房地产人，应该懂得在中国的政治经济学，我们现在调控就是要找到一个平衡点，既要使我们经济保持稳定增长，又要在政治上保持一个良好的环境。


　　那么为什么会出现政治化的问题？还是结构性的问题。我讲结构不是过去说商品房结构的问题，商品房市场的结构，完全有商品房市场调节，我们现在是保障性住房和商品房结构之间的关系，应该说我们过去若干年当中保障房严重不足，总量不足，特别还缺少满足中低家庭供应的产品。夹心层就是80、90后，但是没有相应的产品给他供应，导致今天，我认为造成今天房价问题、房地产问题、政治问题的主要原因，而我们80后恰恰是最活跃，最未来充满憧憬的，所以这样的情况下，必然导致了我们年轻人对房地产市场的意见，而80后的年轻人是网络的主体，在网络上的呼声很强烈，又往往是我们媒体当中记者他们有话语权，所以我们应当高度关心我们的夹心层，高度关心我们80后，为他们提供和他们收入相匹配的产品，这就是我们结构调整的重中之重，就是今年为什么发展公共租赁房的一个重要原因。


　　当然公共租赁房后面还有一个重要的原因，有条件的地方要面向农民工兄弟，当然讲农民工这个词还是不好，有的地方叫“新市民”，我们农民工兄弟应该给予足够的关注，因为他们是未来城市的主人，如果我们住宅产品，我们供应结构当中对不同收入的家庭，都有不同价位的产品供应给他，不同档次、不同面积的产品供应给他，有租的、有卖的，那么我想我们合理价位是能够实现的，我们调控的目标就很清楚了。这是我讲的第二个问题。


　　强力反弹的可能性或大大下降


　　第三个问题，走势的三种可能。对房地产下一步的走势，我想无非是三种可能，第一种叫强力反弹。第二种叫严重下搓。第三种叫量价稳定。


　　有没有强力反弹的可能？应该说是有的。因为有人担心政策不到位，有人担心地方政府出台的政策比国务院出台的政策温柔，而且出台政策的时间也不像上次刺激政策那么积极，而且有人担心，房价没动，特别在一些中小城市房价还在涨，如果一松就会放开，就会强力反弹，又出现09年的情形。我个人认为，如果说我们能够认真的落实这次出台的政策，特别是对投机性需求这种控制的力度不变。第二，如果我们切实增加土地的供应量，把土地供应量保证落实下来，如果能落实，我想反弹的可能性就大大下降。因为即使说我们刚性需求恢复了，释放了，我们供求关系相对平稳，不像去年那样，压下去弹出来，我们供应量没有，强力反弹。因为去年下半年大家拿到土地，今年土地供应量又明显增加的话，对今天下半年，明显强力反弹，从供应方面应该说不会存在大问题。


　　还有一点需要提出来，造成我们强力反弹，是我们投机性需求的强烈。为什么投机性需求强烈？因为我们在整个社会当中缺少投资渠道。前不久国务院出台了新36条，就是鼓励和吸引、引导民营资本健康发展的一个文件，如果这个36条能落实下来，把我们社会上的资金、游资、热钱通过36条的作用吸引到我们需要的实体当中去，包括我们保障性住房当中去，这样可以大大减少对炒楼、买楼的需求，这样反弹的可能性又下降。因为我们反弹一方面投机需求、一方面供不应求。供应加大了，游资吸引住了，减少了，楼市健康发展就有可能。所以在我看来，如果这些政策落实好，我们强力反弹的可能性大大下降。


　　第二种严重下搓。我想今年的交易量可能比去年低，因为去年的交易量增长了40%，交易额增长了80%，相对08年。去年有点透支了，今年在宏观政策调控下，交易量目前看还是上升的，但是往后看可能环比下降的可能性很大，但是会不会出现大幅度的下降，出现房地产市场大起大落，我认为这个可能性有，但是也不会太大，原因之一，我们地方政策的融资平台，大家知道现在中央出台政策，正在规范和清理地方平台，去年一年我们国家增发了9.6万亿的贷款，地方都搞融资项目，到去年年底地方融资平台的数额达到7.38万亿，现在已经超过8万亿。如果说我们房地产严重下滑，导致我们投资的下降，导致我们开发商买地的积极性大降低，政府卖不出土地来，未来地方的融资债务是一个大问题，这就是我讲为什么这次地方政府政策出台比较温柔的原因。也就是说要保持市场房地产的稳定增长，不能有大幅度下降，地方政府恐怕会发挥作用。


　　第二个问题就是金融，如果出现大起大落，会严重影响中国金融的安全，银行都测试下降10%怎么样，20%怎么样，也不会看到我们房地产有大起大落的情景。所以从这一点讲，无论从地方融资平台，还是金融风险看，我们房地产今年保持相对稳定的可能性是很大的。


　　所以我最后说，我们可能量价稳定。也可能是我们的量稳中有降，我们价格可能基本平稳，当然在基本平稳后面，有的城市，特别是原来房价涨的快的城市，甚至会出现稳中有降，甚至有一定幅度的下降，我们中小城市保持现在的态势可能性很大。另外不同的区域有不同的表现，比如说我们中心地段，北京、上海中环线以内，房价松动的可能性不大，因为它供应量不大，它需求量很大，没有更多的盘可开了，相反在郊外配套差的地方，可能房价有松动。


　　第三，我想不同的楼盘，不同的开发商也不同，有很多老百姓一看你楼盘性价比不好，你肯定要降，有的楼盘性价比很好，它还是坚挺，有的楼盘有资金的，他没有资金的压力，所以不会降价，有的楼盘没有资金，就会下降卖出去。


　　这些意见仅供大家参考，总之看来是三个稳定，第一是稳定政策，中央整个政策也是稳定政策，我们还要看整个国际形势、国内形势的发展，实现稳定房价，达到稳定增长。谢谢大家！