文/宏皓   著名金融学家  中国互联网金融行业协会会长

     当前大家讨论的最热闹的是投资房子还是投资股票，笔者在给EMBA的总裁们讲课时，问的最多的是现在是不是把房子卖了买股票。到底该何去何从，笔者给大家做如下分析。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从3月31日起对个人住房转让营业税政策作出调整。调整前，房本不满5年进行出售需缴纳营业税；调整后，房本只要满2年(含2年)，便可免缴营业税。这就是楼市新政策。于是才有了现在买房子的喧闹声音，现在到底是该卖房子还是买房子呢？

4月4日，正值香港清明节与复活节的小长假首日，在香港红磡港铁站的门口站满了排队的人龙，热衷于在小长假出行的香港人似乎全部聚集在这里。从队尾排到置富都会的队首，才发现原来这里是“致蓝天”（Hemera）售楼处。“致蓝天”是由长江实业（下称“长实”）的一个大型物业，李嘉诚这次共套现90亿港元。这是李嘉诚2014年卖光大陆所有地产后，又一次在香港降价25%抛售房产。李嘉诚为何要抛光中国所有的房产呢？

一、 中国的房地产泡沫有多大

中国的房价比美国高四﹑五倍,中国人的平均收入只有美国的五分之一;卖掉北京可以买下整个美国,中国的房地产泡沫有多大可想而知。中国现在的房价腰斩后仍然有巨大的泡沫,中国三分之一的房子是空置的,大量的空置房无人住,现在的房价再降50%仍有巨大的泡沫。

二、中国疯狂经济泡沫的严重后果

西方许多投资大鳄，戏称中国是“全球经济泡沫之母”，意指中国的经济泡沫，在过去10年中国政府采用一系列投资推动，造成制造业过剩，房地产空房过多、房价奇高、泡沫巨大。

  第一，大量过剩的房地产十年也难以消化,在全国每个城市盖房高潮中,每个城市都在进行着造城运动,全国各地每个城市房地产的空置率都在50%左右,郊区盖的大量小产权房及农村的自建房都是大量空置,已经形成了巨大的房地产泡沫,卖掉北京的房子可以买下整个美国。

第二,经济增长明显放缓，未来GDP增长将出现“7”字头，而这样的经济增长放缓不再能够支撑房价继续上涨，只有让房地产泡沫破灭经济才能健康发展。

第三，在资金的持续紧缩、政策的持续执行下，地产商的资金链短缺不断扩大，因此，房企在定价方面势必会有所体现。由于开发商对政策走向有不同预期，所以房价的下跌刚开始将是缓慢的,然后逐步形成加速下跌的趋势。

第四，从工资与租金方面看，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

第五，政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。

第六，中国房产泡沫已成世界之最大量房产10年难消化，城镇化进一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求减少；90后独生子女各家至少3套以上住房，未来至少各家要卖出两套住房,十年后想卖房子的人根本找不到人买,房子十年后将成为所有人的负担。

三、高房价毁了下一代和中国实体经济

    中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。但现在，年轻人大学一毕业就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的、世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一种面向心灵的生活方式。某种程度上，房地产已经绑架了中国经济和这一代中国人，高房价脱离了劳苦大众，让人们变得贪婪和世俗，没有奋斗目标。高房价下的高房租年青人根本无法创业,各类企业面临高房租的压力很难正常经营,高房价连菜市场卖菜的也要想尽办法提价,其他行业可想而知,通胀的传导机制就是这样形成的。所以,房价过快上涨犹如一把达摩克里斯之剑悬挂于中国人头顶，过快的上涨，将让经济面临泡沫隐忧。

   北京楼市隐藏着一批像“房姐”龚爱爱这样的“资源型”客户。神木“房姐”龚爱爱只是隐匿在北京楼市的囤房大军中的一员。根据北京警方的通报，龚爱爱在京共有41套房产共计近1万平方米。在北京有大批来自全国各地的官员、国企高管、富人等在北京购买大量房产,这此人买房不住不卖也不租,据统计占北京房产数量的40%以上,北京已经成为全国房地产空置率最高的城市。

综上所述,眼下房价虽然没跌下来,已经是有价无市,只不过是房地产泡沫破灭的前夜,现在中国的房地产脱离了房价的基本面，为日后的下跌积聚动能，过去上涨预期下的楼市繁荣完全是一场“金融传销”。对于这样的畸形市场，暴跌只是时间问题。如果房地产企的老总不想成为鄂尔多斯那些亡命天涯的地产老板,就早点转型升级吧。如果说如同战争一般的房地产狂潮是一场社会财富再分配的话，那么在后地产时代的房产企业如何转型升级则是另一场财富大洗牌。

房地产泡沫破灭是历史的必然趋势,坚持吹大房地产泡沫的房地产企业肯定是未来最先倒下的,只有顺应时代潮流转型升级成功的房地产企业才能在未来活下来。稍微有点经济常识人都明白，房子最终要回归到大部分普通老百都能买的正常居住功能上来。

四．前车之鉴：地产泡沫让日本在泥潭中徘徊了20年

首先让我们回顾一下上个世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。第二世界大战后，由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%，通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。

为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。日本房地产泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”。这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价(全国全用途平均)出上一年同期下降4.6%。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率：东京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。另外，在国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市进一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近20年。

五．通缩环境下房地产何去何从

    2015年通缩离我们越来越近了。从目前国内经济与货币的实际情况和数据来看，通缩离我们已经很近了。第一，宏观经济形势严峻。2014年国内GDP同比增长7.4%，比上年回落0.3个百分点。第二，货币供给增长放缓。截至2014年12月末，我国广义货币（M2）同比增长12.2%，比上年增速降低1.4个百分点。第三，居民消费价格涨幅放缓，工业品价格持续下跌。2014年，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.0%，涨幅创5年来新低.2015年1月份CPI同比仅增长0.8%，自2009年11月以来首次落入1%以内。2014年工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降1.9%，2015年1月同比下降4.3%，连续35个月下降，持续时间之长为20年来之最。

尽管中国目前货币、信贷存量巨大，但是在被过剩产能、无效投资以及非实体经济的高回报领域大量挤占的情况下，直接作用于实体经济领域、具有流动性的货币资金其实相对不足。同时，外汇占款减少导致基础货币的投放减弱，银行吸存能力和放贷能力下降，导致货币总量呈现下降趋势。因此，可以说真正具有流通能力的流动性偏紧，通缩离我们已经很近了。

1、产能过剩广泛存在导致银行放贷意愿下降

    目前，对产能过剩的治理进入实质性阶段。在对过剩产能进行整合、淘汰的过程中，企业的潜在经营风险集中暴露，银行不良贷款率快速反弹。由于过剩早已不是个别行业、个别企业的个体现象，几乎所有行业甚至包括新兴产业都存在产能过剩问题，致使银行出于资金安全考虑，贷款选择艰难，贷款意愿下降。

2、中国制造业大部分频临破产

    让国人引以为豪的“Made in china”曾带领中国走在世界前沿，中国制造一度曾是中国经济发展引擎巨擘。而如今，一方面，一些东南亚国家正在中低端制造业上发力，抢夺中国成本优势地位；另一方面，原本在华生产的外资高端制造业回流发达国家，投资优势正在消失，“前后夹击”成为了当前中国制造的无奈现状。对此，有业内人士甚至表示，“中国制造业熬过了2008 ，却熬不过2015?”

    春节前夕，知名钟表企业西铁城在华生产基地—西铁城精密(广州)有限公司宣布清算解散，千余名员工被解除劳动合同，限期离厂。同样在2015年2月，微软计划春节前关停诺基亚东莞工厂，该工厂近期正加快速将生产设备运往越南工厂。同时，位于北京的微软诺基亚工厂也将同步关停。据传闻，此次诺基亚东莞和北京工厂裁员共计9000人。事实上，制造业的倒闭潮早已开始。据了解，2014年12月5日，知名手机零部件代工厂苏州联建科技宣布倒闭，随后联建的兄弟公司，位于东莞的万事达公司和联胜公司相继倒闭，三家公司累计员工人数近万人。此外，几乎是同时期，位于苏州的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技也宣布关门停产。1月，手机零件制造商东莞市奥思睿德世浦电子科技老板欠债1.35亿元跑路，400员工失业。从事杂牌手机制造的东莞兆信通讯因资金链断裂倒闭，1000多名员工失业，董事长高民自杀。业内人士估计，春节前东莞至少上百家大型工厂倒闭或停产。此外，被称为制造业之都，以生产制造眼镜、鞋子、打火机闻名世界的温州，目前正在经历着制造产业空心化，鞋子、打火机等引以为傲的产业正在逐渐失去光环。

    目前，松下、日本大金、夏普、TDK均计划进一步推进制造基地回迁日本本土。优衣库、耐克、富士康、船井电机、歌乐、三星等世界知名企业也纷纷在东南亚和印度开设新厂，加快了撤离中国的步伐。曾几何时，“中国制造”凭借成本低廉等优势，吸引了不少外商投资中国制造业，人口红利也曾一度支撑了中国经济发展。但目前，种种数据表明，“倒闭潮”需要重视，中国经济进入了值得警惕的时期。对此，有业内人士悲观预测，更密集更大规模的制造业倒闭潮很可能会在2015年3月至8月爆发。因为在春节前夕，正是企业支付供货商货款及员工工资的高峰期。中国制造业可能面临的空心化危机并非危言耸听。

3、地产商70%将破产

    在三四线以及县级城市房地产市场经历短暂的几年火爆之后，渐渐演变成为当地财富阶层的一场梦魇。2月16日，再过两天就是除夕了，在云南西部某县城进行保障房建设以及商品房开发的两个小发展商夜不能寐，讨债民工从半个月前就开始几乎不分昼夜地电话轰炸询问薪酬事宜，但积压的房子仿佛再无无法为他们提供任何流动性，银行也不再愿意提供房屋抵押贷款，唯有高利贷成为缓解短期资金压力的权宜之计。事实上，他们只是众多小城市开发商中的一个缩影。房产滞销、房价腰斩，大量为了追逐超额利润而涌向这个市场的资金，如今积压在一幢幢无人问津的钢筋水泥堆积的房屋之中等待解套。

房地产行业的低迷，让以发放高息借贷为生的小额贷款公司和民间高利贷身陷泥潭。去年下半年以来，人们已经实实在在地见识了房价的大幅下降。一些在去年春节买房的业主表示：自己购买的房产价值在短短一年时间内就缩水30%。事实上，房价下跌引发买家持续观望，对于原本滞销的商品房而言无异于雪上加霜。90%的地产商拚命用高利贷维持,希望房价能上涨将来再还高利贷，结果是这几年大量的地产商陷于高利贷恶性循环的绝境,90%的地产商早已被高利贷掏空资不抵债或负债累累,对于债台高筑的地产商来说2015年将大量破产。

4、传统商家无利可言只有关闭

    2015年2月12日，北京雅宝路万邦大厦里狭窄的楼道两旁，均是俄文标识的皮草宣传海报，与一把把门锁相伴的是“转租”提示语。沿着雅宝路，一座座被俄文装饰的大厦并排而立。这里，曾是我国最大的服装贸易批发集散地，汇集的大量商户主要从事对欧洲，尤其是东欧的服装外贸业务。春节前，多层店铺都锁好门回家过年了，其中一些将“转租”告示张贴于门上。

2015年2月3日，北京，中关村e世界。北京中关村e世界商城贴出公告称，由于e世界统一经营业主签约工作已正式开始，市场决定停止自有铺位招商及租赁。离羊年春节还有9天，e世界就早早开始了假期。曾经这里全年无休，是全国电子产品的主要输出地之一，一些商户每天赚1万多元很轻松。如今，在电商的冲击下，时代的洪流和市场的杠杆正在加速e世界的转型。中关村创业大街逐渐取代老牌电子商城，成为来中关村必须去的地方。e世界的兴衰之路—e时代来了，e世界走了？2月10日过后，e世界彻底冷清了下来。大红色的关门告示是早就张贴在门口的，“由于中关村e世界统一经营业主签约工作已正式开始，市场决定停止自有铺位招商及租赁”。

其实在此之前，商场整个一层的商户就已经清空，许多鲜艳的招牌掉了半截在灰里，穿堂风擦着地板吹来。唯一开放的入口添了几位导引员，因为“变动太大，电梯方向今天改，明天还改，很容易找不到”。其他几层虽然正常营业，顾客却三三两两，一直不多。

 “电商”成为人们越来越频繁提及的词语，e世界关门的消息，甚至已经很难在网络上引起人们的惊讶。中关村创业大街正逐渐取代老牌电子商城，成为来中关村必须去的地方。3D立体画下，年轻人们凭一杯咖啡工作一天，1元注册工位，一个点子吸引同伴，一个项目获得投资。而中关村的未来路在何方，传统商家的路在何方，2015年只能是先关门再考虑如何生存。

5、《不动产登记暂行条例》将正式开始实施.

    从3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施，徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。“尤其是一些一二三线城市，因为对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚，对政策过分忧虑，出现高端二手房源集中抛售的情况。”不动产登记真的来了：中介称近期出现过不少神秘业主，由于不动产登记的实施将加速房地产税立法，预计二手房抛售现象还会持续。 

对中国的房地产行业而言旧的房地产商业模式已经死亡。未来大量的地产公司只有改行，否则，只有破产的结局。房地产行业只有用互联网金融重塑地产模式。真正的互联网金融改造房地产，就是对于房地产行业产业链的拓展,让房地产行业向金融地产转型,房地产企业与地方政府合作,共同建立一个市场化的产业基金,解决地区经济转型升级的难题,帮地方政府招商引资,培育新的经济增长点,解决地区农业产业升级和城镇化的难题,只有解决了这些问题后,才能解决了降低房价50%仍能赚大钱,房子也能卖出去,通过主动降价50%,消灭竞争对手,淘汰多余的地产商。

经过互联网思维改造的房地产，除了房子本身的价值之外，各类配套服务提升了品牌和项目的附加值，项目的竞争属性会加强，品牌号召力会加强，项目价值会进一步提升，但这一切还是回归到产品的本质,盖低价格商质量的房子,让人们的生活更加美好。所以，有人炒作所谓的地产新政目的是为了诱骗投资者高位买房子，如果现在上当买房子的人，这一辈子就会为这一次错误的上当买房而奋斗了。因此，当前，只能卖房，坚决不能买房。

   那么，现在能不能投资股市呢，是不是卖了房子后就能买股票。笔者认为，股市在上证指数2000点左右时确实有投资价值，但是现在到了上证数4000点左右时就到了中线出货的区域。

    首先，本轮股市的涨是自2009年至2014年长达5年熊市之后，大量股票价值严重低估的情况下展开的，再加上习李新政的改革春风，股市行情启动是为了中国经济转型升级吹响号角，再加上中国现在资金过剩，实在是找不到投资的渠道，大量过剩的资金涌向股市，于是在国家队的主力机构引导下，成就了本轮行情。另外，还有降息降准的预期。所以，股市是不缺资金。再加上国际市场上2月24日，土耳其央行宣布降息；2月23日，以色列央行时隔六个月后再度宣布降息。2015年以来，实行降息和宽松政策的央行已接近20家。统计显示，2015年年初至今，开始实行降息或宽松政策的央行依次包括埃及央行、印度央行、秘鲁央行、瑞士央行、丹麦央行（共4次降息）、土耳其央行（共2次降息）、巴西央行、加拿大央行、欧洲央行（QE）、新加坡央行、俄罗斯央行、澳大利亚央行、中国央行（降准）、瑞典央行、以色列央行。随着奔腾不息的全球宽松潮，加之中国经济数据不佳，市场最大的疑问无疑是中国央行何时加入“降息潮”？继2月3日中国央行突击降准后，加之1月CPI数据低于预期、PPI通缩加剧，实际利率不降反升，因此市场对于央行降息的预期不断升温。

    尽管春节期间“微信红包风”风光无两，但线上平台的热闹景象并无法掩盖低迷的实体经济和疲软的春节消费。房地产、汽车、家电、发电量等多项工业经济数据不佳，而2月物价的涨幅亦低于预期、CPI或仍在1%以下，种种迹象表明通缩是当前经济主要风险，再次降息时机已经成熟。预计年内降息，降准2—3次,可是降息降准都改变不了我国经济通缩的必然趋势。

    综上所述，2015年中国经济通缩将是必然的，贷币政策将会进入降息降准大通道。如果再大量印钞票只能进一步恶化经济反而不利于解决当前的经济难题，当前中国的经济问题是旧的经济模式已死，只有打造新的经济模式才能解决中国的经济难题。

中国新的经济模式在哪里呢？目前国内外专家学者都没有找到。但是笔者早就找到了，就是用互联网金融重塑新的经济模式。但是这种用互联网金融重塑经济模式太新，过去在人类历史上没有过，所以，大家接受需要时间，至少2015年人们还不能接受。所以，2015年中国经济通缩的格局是不能化解的。

对于房地产行业来说，在通缩的背景下，房价下跌，汽车下跌，黄金下跌，大宗商品下跌，资产价格缩水，股市下跌等都将成为常态，房地产行业只有运用互联网金融重塑新的地产发展模式才能生存。因此，在中国经济转型升级短期不可能见到明显效果的情况下，股市出现超级大牛市的可能性很小；所以，笔者判断股市目前已经进入到中线出货区域，因此，投资者因注意回避股市中线风险。另外，股市投资专业化程度很高，并不是所有的人都适合到股市投资。对于大部投资者来说，2015年还是要谨慎投资，至少房子肯定是不能买，股票可以等中线回调到位后，选好个股方能介入，股市千万不能在高位追涨，要耐心等待机会。